Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом. Что такое жилищный накопительный кооператив и какова цель деятельности ЖНК согласно ФЗ РФ

Для получения недвижимости российские граждане нередко объединяются в группы, так как в коллективном формате отстаивать интересы и добиваться намеченных целей намного проще. Если подразумевается еще и участие будущих жильцов в строительстве дома, то создается жилищно-строительный кооператив. В статье мы описали отличия ЖК от ЖСК, что необходимо прописать в уставе и особенности управления жилищным кооперативом.

Что такое ЖСК

Жилищно-строительным кооперативом считается объединение граждан и организаций которые хотят приобрести жилую недвижимость и участвуют в ее возведении путем вложения своих средств. Помимо строительства у ЖСК есть и еще одна задача – дальнейшее руководство домом. Основой для создания такого кооператива является слияние паевых взносов его участников (в виде денег, имущества и так далее).

Первые жилищно-строительные кооперативы в нашей стране появились в 1920-х годах, просуществовали около 15 лет и были запрещены по идеологическим причинам. Из-за существенного увеличения численности населения в конце 1950-х годов правительство возродило эти объединения. В 1980-е годы около 8 процентов МКД в стране строилось именно кооперативами.

В современных условиях создание ЖСК зачастую становится вынужденной мерой в условиях, когда застройщик не справляется с взятыми на себя обязательствами. Будущие владельцы помещений в таких ситуациях зачастую получают все права на объект незавершенного строительства и своими силами достраивают дома. Однако ЖСК создаются не только из-за того, что занимавшаяся строительством организация не справилась со своими задачами.

Появляются кооперативы и в тех случаях, когда будущие владельцы помещений считают, что могут сами возвести МКД, без привлечения специализированной организации, которой нужно платить дополнительные средства.

Отличия ЖСК от ЖК

Основное отличие ЖК от ЖСК заключается в том, что первый не занимается строительством дома. Участники жилищных кооперативов приобретают уже готовое жилье, и в дальнейшем вкладывают деньги в его обслуживание, ремонт и восстановление. Члены ЖСК тоже финансируют все необходимые процедуры по поддержанию МКД в нормальном состоянии, но начинают они именно с его постройки.

Строительный жилищный кооператив создается еще до того, как дом возведен и сдан в эксплуатацию. Его члены вкладывают в постройку МКД свои средства, в качестве которых могут выступать не только деньги, но и оборудование, стройматериалы или имущественные права.

Правовая основа и порядок создания

Правила работы ЖСК сегодня прописываются в жилищном законодательстве. Определение понятия «жилищно-строительный кооператив» приведено в статье 110 ЖК РФ. Вопросы о том, как ЖСК создается, функционирует и работает со своими членами, рассматриваются в следующих документах:

• раздел 5 ЖК РФ;
• Гражданский кодекс;
• составляемый с учетом требований двух приведенных выше кодексов устав жилищного кооператива.

Законодательство говорит о том, что ЖСК можно создать при наличии 5 и более участников. В то же время ограничивается максимальное число членов – их не может быть больше, чем квартир (плюс нежилых помещений) в возводящемся доме.

Решение о создании ЖСК принимается на общем собрании, оно закрепляется в составленном по его итогам протоколе. На этом мероприятии собираются все, кто хочет сформировать объединение для возведения дома. Помимо прочего, на собрании утверждается устав ЖСК.

Созданный волеизъявлением будущих владельцев помещений кооператив проходит процедуру государственной регистрации, и становится юридическим лицом. Сформировавшие его граждане и организации далее рассматриваются как члены ЖСК.

Устав жилищного кооператива

Правила составления устава ЖСК определяются в статье 113 ЖК РФ. В том числе, в нем должна содержаться следующая информация:

• название объединения;
• его расположение;
• цель деятельности;
• правила вхождения в состав и выхода из него;
• величина взносов, которые делаются при вступлении и в общий паевой фонд;
• управляющие органы и принципы их работы;
• как принимаются решения;
• как реорганизовать, как ликвидировать объединение и так далее.

Указанные в ЖК РФ пункты обязательно нужно прописать в уставе, но ими этот документ не ограничивается. По желанию участников его можно дополнить и другими положениями. Единственное условие здесь – отсутствие противоречий с действующим законодательством.

Особенности управления

Статья 115 ЖК РФ определяет, какие органы управления используются в жилищно-строительных кооперативах:

• общее собрание участников ЖСК;
• при явке на собрание более 50 членов – конференция, если ее существование прописывается в уставе;
• правление и председатель жилищного кооператива.

Ключевые вопросы в управлении ЖСК решаются на общих собраниях, там же выбирается правление и органы контроля. Обязанности правления прописываются в уставе и различных внутренних документах кооперативного объединения.

Из состава правления выбирается председатель ЖСК, на которого возлагаются следующие обязанности:

• обеспечение выполнения решений, принятых управляющими органами кооператива;
• защита интересов объединения, заключение сделок с возможностью принимать решения от имени ЖСК без оформления доверенности;
• прочие полномочия, не относящиеся к правлению и общему собранию членов кооператива.

Создается в ЖСК также ревизионная комиссия, которая контролирует его хозяйственную деятельность и финансовые операции. Она собирается не более чем на три года в составе, определенном уставом. Лица, включенные в ревизионную комиссию, не допускаются к руководству кооперативом и вхождению в иные управляющие органы.

Комиссия выполняет следующую работу:

• каждый год проводит ревизионные проверки деятельности ЖСК – контролирует проведение работ, отслеживает финансовые потоки, изучает документы;
• готовит заключения о бюджете, ежегодном отчете, взносах участников и целевом расходовании денег;
• отчитывается перед общим собранием о собственной деятельности.

Раскрытие информации в ЖСК. ГИС ЖКХ

Правительственное постановление № 331 от 27 марта 2018 года о правилах раскрытия информации распространяется, в том числе, и на жилищно-строительные кооперативы. Если ЖСК управляет домом, то он должен разместить на досках объявлений:

• название объединения;
• режим работы;
• ссылку на сайт ГИС ЖКХ.

При изменении реквизитов стендовая информация меняется в течение 3 дней.

ЖСК также обязуются размещать сведения в ГИС ЖКХ по общим правилам, определенным в ФЗ-209 от 21 июля 2014 года. Перечень раскрываемой информации приведем ниже.

Членство в ЖСК

Порядок вступления в ЖСК по закону предполагает подачу заявления правлению. Рассматривается оно в течение одного месяца. Решение о приеме новых членов должно пройти через общее собрание, в ходе которого оно попадает в протокол.

Членом кооператива гражданин или юридическое лицо становится после того, как уплатит вступительный взнос. Иногда участникам требуется подтверждение членства в ЖСК. Для этого им на основании заявления выдаются соответствующие справки (выписки).

Членство в кооперативе не означает автоматического получения права собственности на недвижимое имущество. При создании ЖСК формируется его паевой фонд, в котором накапливаются необходимые для ведения строительства средства. Пока взнос в этот фонд полностью не погашен, собственником член кооператива не станет. Однако это только начало, потому что потом дольщику потребуется зарегистрировать свои права на квартиру.

В ЖСК могут входить только жильцы данного дома, у которых нет задолженностей по членским взносам. Вносить средства нужно лишь после того, как на общем собрании будет одобрена кандидатура нового участника.

Членство в ЖСК предполагает появление ряда прав и обязанностей. Члены товарищества наделяются следующими правами:

• голосовать на собраниях;
• избираться в правление;
• владеть и распоряжаться своим паем;
• получать доход от ведущейся кооперативом предпринимательской деятельности, если это не противоречит учредительным документам ЖСК и российскому законодательству;
• получать квартиры соответственно внесенным средствам.

Участникам ЖСК нужно помнить и о своих обязанностях:

• соблюдать устав и исполнять принятые на собрании решения;
• делать взнос в паевой фонд. При игнорировании этого обязательства член кооператива вместе с семьей должен покинуть занимаемую квартиру в течение 2 месяцев;
• покрывать расходы ЖСК после утверждения годового баланса. Если этого не сделать, то кредиторы могут по закону потребовать ликвидации объединения;
• нести субсидиарную ответственность по обязательствам ЖСК в пределах сделанных взносов.

Общее собрание членов ЖСК

Высшим управляющим органом считается общее собрание. Его созыв происходит по правилам, указанным в уставе, в нем же прописывается компетенция. Для легитимности принятых решений их должны одобрить более 50% присутствующих на собрании. При этом собрание в принципе может принимать какие-то решения, если на него пришло не менее половины от всех членов кооператива. При соблюдении всех этих условий принятые и внесенные в протокол решения считаются обязательными для каждого из участников объединения.

Жилищный накопительный кооператив – это один из видов экономических предприятий, функционирующих в целях удовлетворения потребительских потребностей граждан , среди характеристик которого совмещаются черты финансового и строительного кооперативов, при этом, важной функцией ЖНК является строительная деятельность .

При помощи данного типа кооперативов привлекаются денежные средства жителей определенного района на строительство, механическую обработку или покупку новых жилых помещений. Документально кооперативам данного вида разрешается производить строительство не только в жилых помещениях простого типа, но также и в многоквартирных домах.

Основным законодательными проектами, в соответствии с которыми функционируют все ЖНК на территории Российской Федерации являются жилищный кодекс РФ, а также №215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года, в которых устанавливаются список функций, цель и ответственность ЖНК, а также организационные условности в отношении данного типа объединений.

Важным фактом, о котором не следует забывать в случае взаимодействия с жилищными накопительными кооперативами является то, что его членами-участниками могут быть лишь граждане Российской Федерации .

Основная цель

Основной целью, ради которой изначально и предполагалось введение нового законодательного проекта, является возможность предложения гражданам нового типа услуг и повышение самостоятельности граждан в самоуправлении . Именно поэтому инициатива по созданию нового ЖНК предоставляется самим гражданам на основе определенных условий, которые будут рассмотрены в последующих главах.

Так, в список задач данного типа объединений по законодательному замыслу может входить предоставление гражданам-пайщикам возможности удобного приобретения жилища как в пределах определенного, входящего в компетенции рассмотрения участка, так и в других городах России.

Основные права и обязанности

Жилищно накопительный кооператив (что это вы уже знаете), функционирующий в порядке, установленном и для всех других основанных на членстве объединений из граждан или организованных предприятий, также должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в ЕГРЮЛ (то есть Единый государственный реестр юридических лиц).

Для того чтобы успешно провести обязательный процесс регистрации в ЕГРЮЛ, председателю правления нового потенциального ЖНК требуется предоставить достаточно маленький список официальных документов к заявлению.

Также данную функцию имеет право нести другое уполномоченное к выполнению данного задания лицо , которое было избрано в ходе собрания кооператива.

Данная форма кооператива имеет определенную собственную форму структурирования составляющих органов. Так, неотъемлемым органом подобного типа объединений является наличие ревизионной комиссии и исполнительного лица , которым, например, может быть директор. Также правление и собрание – это важные органы каждого жилищного кооператива .

В права рассматриваемой нами формы организационного объединения входит создание собственного, уникального уставного капитала , в соответствии с которым в последующем ведётся деятельность предприятия. Ввиду данного факта может и оказываться определенное влияние на процесс принятия решений в жилищном кооперативе данной формы.

Так, по умолчанию, для принятия определенного решения в ходе собрания требуется наличие более 50% процентов голосов “за”, в случае же изменения данного условия в уставном капитале ЖНК, при принятии важных, непосредственно сказывающихся на судьбу предприятия решений (например, ликвидация рассматриваемого жилищного накопительного кооператива) для положительного исхода голосования может потребоваться более внушительный результат – например, две трети голосов “за”.

Ответственность

Законодательными проектами, на основе которых регулируется полноценная легитимность функционирования жилищных накопительных кооперативов, устанавливаются два основополагающих пункта, по которым ответственность возлагается на ЖНК или же снимается с него.

Данные пункты можно найти в Законе №215 “О жилищных накопительных кооперативах”, в главе 1-ой, статье 4-ой.

В данной статье сказано, что в случае наличия у отдельных членов ЖНК кредиторских задолженностей и обязательств, данные обязательства не перекладываются на целое объединение . То есть, говоря простым языком, каждый член кооператива несет индивидуальную ответственность за те задолженности, которые закреплены исключительно за ним ввиду его собственной финансовой деятельности. Во втором пункте данной статьи говорится, что по общим обязательствам кооператива его члены отвечают всем принадлежащим рассматриваемому жилищному кооперативу имуществом , и ответственность в данном случае распределяется соответственно равным образом.

Если же отходить от исключительно документальных и юридических условностей данной тематики то, следует заметить, что основополагающая ответственность ЖНК – это поддержание соответствующего уровня оказания предоставляемых услуг и общее качество выполнения всех проводимых работ, в случае несоответствия стандарту которых у членов-пайщиков имеется возможность в ходе собрания оспорить результаты проведенных предприятием работ.

Капитал и функционирование ЖНК поддерживаются при помощи средств, которые ежемесячно вносятся членами кооператива, а также взносами новых участников.

Права и обязанности членов ЖНК

Сбор средств членов ЖНК производится в целях укрепления позиций предприятия и расширения возможных операций, которые проводятся предприятием. Именно поэтому особую важность занимает правильный процесс управления данными средствами в каждом ЖНК. Для того, чтобы обусловить данный факт, официально каждому жилищному накопительному кооперативу разрешается использовать накопленные средства исключительно после общего решения , которое было принято на собрании.

Средства пайщиков, которые поступают на расчетный счет объединения называются кредитными средствам и, так как по факту имеют характеристику заемных денежных средств. Как ранее упоминалось, каждому отдельно взятому члену объединения запрещено пользоваться возможностью займа кредитных средств у кооператива .

Единственный возможный метод использования данных средств – это введение их в процесс, регулируемый жилищным накопительным кооперативом для достижения поставленных перед ним экономических и социальных целей.

В уставном капитале каждого ЖНК имеется определенное указание по поводу размера паевых вкладов участников , по достижению которого у члена-участника возникает возможность получить квартиру. Так, с учетом общего размера и сроков, в которые член-участник активно вносил определенные паи в общий расчетный счет жилищного накопительного кооператива, каждому члену причисляется возможность на получение квартиры.

После решения органа правления кооператива о внесении квартиры в список собственности ЖНК члену-участнику передается данная квартира . С данного момента представитель коллектива объединения имеет право пользоваться помещения, проживать в нём и использовать по своим собственным целям.

Тем не менее на данном этапе имеется определенные документальные факторы, ограничивающие свободу действий участника ЖНК, получившего определенное помещение к проживанию. Данные ограничения полностью снимаются после того, как физическое лицо полностью оплачивает пай .

Преимущества и недостатки ЖНК

Учитывая все факторы, которые непосредственно связаны с участием гражданина в процессах, за которые ответственен ЖНК, следует перечислить преимущества и недостатки, которыми отличается подобный вид кооперативов.

Преимущества :

Недостатки :

Несмотря на перечисленные выше преимущества жилищных накопительных кооперативов, данная форма социально-экономического объединения имеет ряд достаточно серьезных недостатков, ввиду которых заинтересованным лицам следует задуматься, стоит ли и вправду вступать в подобные предприятия в качестве участника.

Перед тем, как принять окончательное решение о вступлении в ЖНК, следует обязательно подумать о всех недостатках и преимуществах участия в подобного рода потребительских объединениях. И в случае, если Вы все-таки решаетесь на подобное действие, обязательно проверяйте все документы и подписываемые с ЖНК договора , только в таком случае Вы будете готовы к любому развитию событий.

Еще больше о ЖНК рассказал Сергей Миронов в следующем видео.

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов . На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.

При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом. Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.

Образец договора управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно .

Порядок управления многоквартирным домом

Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.

Лицензия на управление многоквартирными домами

Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.

Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.

В нашей стране происходит изменение отношений в жилищной сфере. Оно ставит перед юристами и законодателями много проблем, которые до этого не были известны. В их числе трудности с реализацией и законодательным регулированием прав собственности на квартиры в ЖК и ЖСК для юридических и физических лиц. С юридической точки зрения часть моментов этой проблемы уже регулируется в некоторых ФЗ, которые были приняты относительно недавно. По закону, граждане могут сами избрать способ управления существующим многоквартирным зданием.

В их числе ГК России, в котором создана отдельная глава по правам собственности на квартиры для юридических и физических лиц. Жилищный кооператив – сообщество граждан и организаций, созданное на добровольных началах для решения жилищных и бытовых потребностей членов. Создание происходит в результате объединения паев. Это способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.

Создаются они с целью удовлетворить жилищные и бытовые потребности пайщиков. Он способен объединить в себе физических и юридических лиц.

ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом. С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч., созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.

Способ управления существующим многоквартирным домом, создание и функционирование этих компаний определяется существующими ФЗ. В них не может быть меньше 5 участников. А максимальное число членов не превышает общее количество квартир в многоэтажке, которую планируется построить либо приобрести.

Решение о создании жилищного кооператива может принять только сообщество учредителей, в их число входит весь список лиц, которые хотят создать такой способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.

По действующему ФЗ, правомочным является решение создателей об организации нового ЖСК, в случае, когда за это отдали голоса большинство собравшихся юридических и физических лиц. Эти люди и организации становятся членами ЖСК после того, как его зарегистрируют местные органы власти. Волеизъявление учредителей ЖСК обязано быть запротоколированным. Только так выбранный способ управления имеющимся многоквартирным домом будет правомочным.

Кто может стать участником ЖК

Вступать в жилищный кооператив могут граждане РФ, которым исполнилось 16 лет, и организации. Малоимущие люди обладают преимуществом при вступлении в кооператив, который был создан при поддержке властей России, в том числе региональных и местных. Действующие Кодексы признают право стать членом кооператива наравне со всеми несовершеннолетних, которые достигли 16 лет.

Существующие законы о потребительских кооперативах не используются к узкоспециализированным
формам (к которым принадлежат ЖК и ЖСК). Принятый закон о жилищных накопительных кооперативах регулирует вопросы права, экономики и организации основы существования их по сбору и распоряжению финансовыми вложениями физических лиц. Которые были предоставлены членами накопительного кооператива для покупки или возведения жилья в России и передачи его в их собственность после уплаты всех взносов за пай.

Упомянутый ФЗ призван защищать интересы и права физических лиц, вступивших в ЖК. Одна из статей ФЗ предусмотрела возможность участия в организации лицам до достижения 16 лет при условии, что они стали полностью дееспособными по причине заключения брака. Поэтому несовершеннолетние граждане РФ, при определенных условиях могут также выбирать способ управления существующим многоквартирным домом.

К лицам, которые обладают преимуществом при вхождении в состав кооператива, который был создан при поддержке государственных органов (федеральных, региональных или местных) входят:

1. Лица, которых признали малоимущими, которые нуждаются в квартирах на основании существующих норм ЖК.
2. Граждане, относящиеся к другим категориям, которые определены местным или федеральным законодательством и которые нуждаются в квартирах.

Как осуществляется управление ЖК и ЖСК

ФЗ России заставляют принять к сведению факт, что кооперативы (в их числе жилищные) сами определяют свою сущность. Органами управления жилищного кооператива являются следующие виды:

Ревизионная комиссия должна выполнять такую работу:

1. Ежегодно (можно чаще) проводит запланированную проверку бухгалтерии и хозяйственной части ЖСК.
2. Общему собрании передает отчет о проделанной работе, состоянии финансовых дел, исполнении бюджета, суммы членских взносов.
3. Проводит внезапные проверки бухгалтерских и иных документов. Для этого ему предоставляется возможность доступа ко всем бумагам жилищного кооператива.
4. Представляет регулярные отчеты общему собранию пайщиков ЖК о результатах своих трудов. Одного из своих членов она делает председателем ревизионной комиссии.
5. Управление имеющимся у собственников многоквартирным домом осуществляется указанными органами.

Заключение

Действующий ФЗ и другие нормативные акты гласят, что в уставе ЖСК должны быть данные:

1. Название ЖСК.
2. Где оно находится (точный фактический и юридический адрес).
3. Понятие целей и задач создания.
4. Способ принятия новых членов в кооператив.
5. Способ прекращения членства.
6. Способ получения взносов (в том числе паевых).
7. Из чего состоят паевой, вступительный и иные взносы.
8. Какая ответственность наступает для нарушителей обязательных платежей.
9. Понятие о способах управления и их компетенции.
10. Понятие о способах контроля над кооперативом.
11. Способ принятия постановлений (когда необходимо единогласие, а когда квалифицированное большинство).
12. Как члены кооператива будут покрывать дефицит бюджета.
13. Порядок изменения или прекращения работы.
14. Иные моменты, которые не противоречат ФЗ и Жилищному Кодексу РФ.

Государство регистрирует ЖК по действующим законам, касающихся юр. лиц. Участвовать в жилищно-строительных объединениях могут любые организации и предприятия. Роли юридических и физически лиц в объединении равные.

Созданные организации, виды которых описаны выше, способны помочь многим людям в решении своих проблем с жильем. Плюсом к этому является возможность непосредственного участия в разрешении текущих вопросов.

Правление ЖСК подчиняется общему собранию членов кооператива или конференции. Избирается оно из членов жилищно-строительного кооператива, количество участников и срок устанавливаются Уставом. В правлении существуют такие должности, как:

• Председатель.
• Заместитель председателя.
• Секретарь.

Председателем

Председателя выбирает правление путем общего голосования на срок, прописанный в Уставе. Далее председатель из членов правления выбирает себе заместителей. Секретарь также выбирается на заседании правления.

Ревизионная комиссия осуществляет контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, а так же контролирует деятельность правления. Согласно ст. 120 ЖК РФ , ревизионная комиссия может проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности в любое время.

Управляющий ЖСК — что это за должность? Это — исполнительный руководитель, действующий на основании трудового договора. Управляющим могут назначить председателя или другое лицо. Его полномочия регулируются трудовым договором, и в основном они сводятся к приему и на работу и увольнению сотрудников, бухгалтерскому учету, контролю исполнения наемными сотрудниками своих должностных обязанностей, проведению переговоров с подрядчиками и др.

Важно! Управляющий имеет право войти в квартиру, находящуюся на территории ЖСК, без разрешения ее собственника в экстренных аварийных ситуациях, представляющих собой угрозу причинения значительно ущерба членам кооператива или другим лицам.

У председателя и управляющего полномочия могут дублироваться, но есть различия:

1. Председатель избирается правлением, а управляющий – собранием членов кооператива.
2. Управляющий полностью контролирует работу сотрудников ЖСК, отвечает за все коммуникации с жильцами, осуществляет прием граждан, в то время как председатель осуществляет общий номинальный контроль.
3. Председатель обладает правом подписывать все документы кооператива, управляющий тоже может быть наделен правом подписывать бумаги, в основном связанные с приемом выполненных работ.

Высшим руководящим органом ЖСК на основании ст. 116 ЖК РФ является собрание членов жилищного кооператива. Правомочным оно является в случае, если на нем присутствуют более 5% членов кооператива. Собрание членов кооператива избирает органы управления и контролирует их работу. Правление и ревизионная комиссия ему подчиняются.

Статья 116 ЖК РФ. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Правлением

Процедуры формирования правления ЖСК описаны в Уставе. Его членом может стать любой желающий пайщик жилищного кооператива, при условии, что на общем собрании пайщиков за него отдадут большинство голосов. Чаще всего в правление избирают людей, которые обладают следующими качествами:

1. Обладающих авторитетом среди пайщиков.
2. Достаточно активных людей, имеющих свободное время для занятия делами кооператива.
3. Разбирающихся в жилищном законодательстве или в других юридических тонкостях.
4. Ранее имели опыт участия в жилищных кооперативах.

Согласно п. 2 ст. 115 ЖК РФ , если количество пайщиков превышает 50 человек, то для выбора правления создают специальную конференцию, состоящую из представителя каждой квартиры, входящей в ЖСК. Далее оно из своего состава выбирает председателя, который, в свою очередь, если это предусмотрено Уставом, назначает своего заместителя.

Полномочия и обязанности избранных органов

Полномочия и обязанности правления ЖСК прописаны в Уставе и могут отличаться , но есть ряд общих для большинства кооперативов положений:

1. Оно имеет право принимать решения по всем вопросам деятельности ЖСК, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции собрания.
2. Самостоятельно осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, обладает правом распоряжаться его имуществом и средствами.

К обязанностям относятся:

Обязанности председателя ЖСК при этом сводятся к:

• Представлению интересов всей организации.
• Совершению сделок, для утверждения которых не требуется одобрение правления или совета.
• Вынесению на рассмотрение правления и собрания проектов правил внутреннего распорядка и других документов.
• Распределению обязанностей между членами правления, обеспечению выполнения решений и др.

Справка! Права и обязанности председателя прописаны в Уставе ЖСК.

Способы повышения эффективности

Эффективность управления зависит от того, сможет ли данная организация достичь такой ситуации, когда собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия и управляющий нацелены на решение общих задач, лично значимых для каждого, и при этом действуют в интересах кооператива.

Для обеспечения эффективности есть ряд рекомендаций:

Следует избегать при принятии правил следующих ошибок:

• Повторов существующих правила и законов.
• Принятие решений, противоречащий ранее принятым законам и правилам.
• Принятие законов и правил, направленных на отдельных людей, а не на решение проблемы

Варианты руководства МКД

Существует несколько способов управления многоквартирным домом при помощи жилищно-строительного кооператива:

1. Непосредственное управление многоквартирным домом. В таком случае ЖСК самостоятельно содержит общедомовое имущество и предоставляет коммунальные услуги. ЖСК может содержать общее имущество:
   • Самостоятельно.
   • При помощи привлечения обслуживающей организации.
2. Управление с помощью Управляющей компании. В данной ситуации ЖСК нанимает Управляющую компанию, которая за определенную плату обязуется:
   • Оказывать услуги по надлежащему содержанию общего имущества.
   • Выполнять ремонтные работы.
   • Предоставлять собственникам помещений коммунальные услуги.
   • Осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

Управляющая компания, в свою очередь, предоставляет свои услуги:

• Самостоятельно.
• С помощью подрядчиков.

Внимание! В любом случае за качество предоставленных подрядчиками услуг ответственность будет нести именно управляющая компания.

Процедура принятия решений

Решения принимаются общим собранием членов кооператива или правлением. Правление созывается председателем по мере необходимости. Правление имеет право принимать решения, если на его собрании присутствует не менее 50% от общего числа его участников. Решения принимаются простым большинством голосов. Если решения набрали равное количество голосов, то последнее слово будет за председателем. Все решения, принятые правлением, оформляются протоколом заседания, который в дальнейшем может быть представлен ревизионной комиссии для проверки.

Как происходит пересмотр или отмена принятого решения?

Решение, принятое собранием членов кооператива, может быть изменено, если оно еще не исполнено, но признать такое решение недействительным может только суд. Изменить решение можно на следующем общем собрании. Обжаловать решение в суде может собственник в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и были нарушены его права.

Так же основанием для признания решения незаконным и недействительным будет нарушения при его принятии. Пересмотр или отмена принятого правлением ЖСК решения происходит аналогично.

Таким образом, правление ЖСК – руководящий орган, избранный на общем собрании членов кооператива и подчиняющийся ему , а так же обладающий рядом полномочий и обязанностей, прописанных в Уставе. Решения, принимаемые правлением ЖСК, могут быть либо изменены им самим на следующем заседании, либо отменены судом.