Применение доходного подхода при оценке недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости
Тема 7. Доходный метод оценки недвижимости.
1. Структура доходного метода.
2. Основополагающие принципы доходного метода.
3. Ставка капитализации, дисконтирования.
4. Условия арендных платежей.
5. Реконструированный отчет о доходах и расходах.
6. Метод прямой капитализации.
7. Оценка с применением техники остатка.
8. Второй метод капитализации.
Доходный метод оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.
Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций, затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции, методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.
1. Структура доходного метода.
На первом этапе при использовании доходного метода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплутационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении – так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации и дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.
Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-аналогам.
Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношения значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации.
Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается как ставка дохода на капитал, скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.
Второй метод капитализации, как уже отмечалось, определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.
2. Основополагающие принципы доходного метода.
Теоретической базой доходного метода являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.
Приведем принципы, которые наиболее значимы для доходного метода, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе.
ПРИНЦИП СФЕРА ВЛИЯНИЯ
Ожидания Весь спектр прогнозных данных:
(основной принцип, ценообразующие факторы,
на котором базируется характеристики дохода, капитала,
оценка по доходу) коэффициенты
Замещения Выбор и анализ объектов-аналогов,
Анализ альтернативных инвестиций
Спроса Учет и анализ факторов:
И предложения полезность, дефицитность,
Конкурентоспособность,
Доступность рынка капитала,
Монопольный, государственный контроль
Деловая активность,
характеристика населения
предельной Анализ объекта недвижимости:
продуктивности экономическое соответствие документов
(баланса, вклада) недвижимости,
ее использование и тип землепользования
3. Ставка капитализации, дисконтирования.
Ставка капитализации Ro используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой
Где V - стоимость
NOI – репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного дохода
Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.
Как и любая ставка дохода, ставка капитализации прежде всего отражает риски, которым подвергаются средства вкладываемые в данный актив.
Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации – методе дисконтирования денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:
где i – ставка дисконтирования
FV – цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия)
N – период владения
L – номер платежного периода
Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период реверсии, рассчитанный по соответствующей ставке. Ставка дисконтирования i иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Эта величина также характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов. Единство этой системы, в частности, определяется едиными критериями выбора: риск и доходность. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. эта ставка рассматривается как альтернативная стоимости капитала.
4. Условия арендных отношений.
Основа для прогнозирования дохода от недвижимости – анализ арендных отношений. Оценщику или аналитику недвижимости нужно собрать всю доступную ретроспективную и текущую информацию по арендным договорам и на основе их анализа выявить влияние условий, содержащихся в арендных договорах, на характеристики арендных платежей.
Рассмотрим основные условия, по которым могут различаться арендные соглашения, хотя на практике спектр этих условий может быть значительно шире. Необходимо выявить условия аренды, наиболее типичные для местного рынка недвижимости конкретного назначения, и сделать поправки к значениям контрактных арендных ставок для объектов аналогов для приведения их к рыночным условиям.
УСЛОВИЯ АРЕНДНОГО КРАТКИЕ ПОЯСНЕНИЯ
СОГЛАШЕНИЯ
Виды арендных платежей
С фиксированной Соглашение заключается обычно на
Арендной ставкой короткие сроки или при ожидаемой
Экономической стабильности
С корректировкой Для учета возможных изменений цен
Арендных платежей или стоимости собственности
С процентной арендной К постоянной величине арендных
Платой платежей добавляется процент от
Дохода, приносимого предпринима-
Тельской деятельностью арендатора
Распределение эксплуата-
Ционных расходов
Валовая рента Все эксплуатационные расходы несет
Владелец
Чистая рента Все эксплуатационные расходы несет
Арендатор
Промежуточный вариант Владелец и арендатор делят бремя
Эксплуатационных расходов в
Соответствии с условиями арендно-
Го соглашения
Продолжительность
Арендных соглашений
Краткосрочное До 1 года
Среднесрочное 1 – 3 года
Долгосрочное Свыше 3 лет
На продление арендного Представляет дополнительное пра-
Соглашения во арендатору на продление дого-
Вора после окончания срока дейст-
Вия текущего соглашения
На покупку прав собственности Предоставляет предпочтительное
На арендуемую недвижимость право арендатору на приобретение
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Этапы доходного подхода:
- 1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
- 2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
- 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
ѕ операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;
ѕ фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налоговых платежей и т.д.);
ѕ резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
- 4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
- 5. Расчет коэффициента капитализации. В практике российской оценки понятие доходного подхода, как правило, связывают с двумя методами: прямой капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков. Метод прямой капитализации преобразует в стоимость доход за один временной период, а метод дисконтирования денежных потоков - доход за ряд лет. [вопросы оценки, левада]
Достоинства и недостатки методов определяются следующим:
- - возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
- - тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
- - способность учитывать конкурентные колебания;
- - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
Метод капитализации доходов используется, если:
- - потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
- - потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
где C - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);
Коэффициент капитализации, (%);
ЧОД - чистый операционный доход
Основные проблемы данного метода:
- 1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
- 2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей. [Грязнова]
Последовательность действий при применении метода прямой капитализации:
- 1. Определить размер стабилизированного чистого дохода за один год, следующий за действительной датой оценки (как правило, путем усреднения годового дохода за несколько предыдущих лет на основании ретроанализа).
- 2. Определить величину коэффициента капитализации одним из методов.
- 3. Разделить чистый операционный доход за один год на общий коэффициент капитализации с тем, чтобы в качестве результата деления получить текущую стоимость оцениваемого объекта. [Касьяненко]
При использовании данного метода используются следующие доходы:
1) потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД = S * С а, (7)
где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
С а - арендная ставка за 1 м 2 .
- 2) действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавление прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
- 3) чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений). [Грязнова]
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
ѕ с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
ѕ метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
ѕ метод прямой капитализации.
При определении коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат следует учитывать, что коэффициент капитализации состоит из двух частей:
- 1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
- 2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения путем сложения безрисковой ставки дохода, премии за риск, вложений в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости и премии за инвестиционный менеджмент. [Бугаева]
Безрисковая ставка доходности - ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т.е. риск по которым отсутствует.
Требования к безрисковой ставке:
ѕ доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;
ѕ доступность для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений. [Ванданимаева]
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
ѕ прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
ѕ возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
ѕ возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). [Грязнова]
Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная Доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
R K = R y +1/n (8)
где n - оставшийся срок экономической жизни.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям
RK = Ry + SFF (n, Y), (9)
где SFF - фактор фонда возмещения;
Y= R (ставка дохода на инвестиции).
Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке [Бугаева]
R K = R y +SFF (n, Y б), (10)
где Y б - безрисковая ставка процента.
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. [Грязнова]
где NOY - чистый операционный доход i-того объекта-аналога;
Vi - цена продажи i-того объекта-аналога
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
- - предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
- - имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
- - потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- - оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
- - объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Для расчета ДДП необходимы данные:
- - длительность прогнозного периода;
- - прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
- - ставка дисконтирования. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
- 1) метод кумулятивного построения - основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сума всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости;
- 2) метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости;
- 3) метод мониторинга - основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле 12.
где PV - текущая стоимость;
C i - денежный поток периода t;
i t - ставка дисконтирования денежного потока периода t;
М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей остаточной стоимости (стоимости реверсии).
Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования. Однако деньги, полученные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта. Капитализация в отличие от дисконтирования учитывает не только возврат на капитал, но и возврат капитала. Методы доходного подхода, так же как и затратный подход, применимы для оценки стоимостей в использовании (инвестиционной, потребительной) и для целей финансового учета.
В нашей стране продажа или аренда недвижимости последнее время набирает обороты в коммерции, что приводит к необходимости владельцев четко определять стоимость их имущества. Это необходимо для того, чтобы в будущем выгодно продать или сдать в аренду недвижимое имущество.
На сегодня существует огромное количество организаций, в которых квалифицированные специалисты помогут сделать правильный расчет. Для вычисления этого показателя существует несколько методик, но последнее время популярность набирает доходный подход к оценке недвижимости. В чем его сущность, особенности и преимущества, следует рассмотреть подробнее.
Суть методики
Доходный подход к оценке недвижимого имущества представляет собой процедуру, когда оценщик вычисляет стоимость объекта исходя из возможной в дальнейшем прибыли от него. То есть владелец здания может получить от эксперта определенный прогноз прибыльности от имущества, а не только сухую стоимость на сегодняшний день. Подходит доходный подход для оценки только в тех случаях, когда прибыль и расходы от имущества можно точно спрогнозировать на будущее. Осуществляется вся процедура в несколько этапов работы оценщика.
Для завершения процесса и выдачи результата специалист обязан:
- Точно определить временные рамки действия выдаваемого прогноза. Дело в том, что по истечении определенного времени выданная оценка становится не актуальной в связи с необходимостью проводить ремонт или другими факторами, влияющими на стоимость объекта. Все методы доходного подхода должны иметь строго установленные рамки его действия.
- Рассчитать возможную прибыль и убытки от недвижимости в период действия выдаваемого прогноза и после его окончания.
- В соответствии с вложениями, приписываемыми недвижимости, и учетом уровня риска рассчитать дисконтную ставку. Это необходимо для будущего сопоставления результатов оценки специалистом и реальной прибыли.
Способ упрощения процесса
Чтобы метод оценки доходным подходом был более понятен и прост для рядовых граждан, есть несколько вариантов его упрощения. Для этого оценщику сначала необходимо рассчитать несколько важных показателей недвижимого имущества, которые в дальнейшем лишь будут подставляться в готовые формулы и выдавать нужные результаты.
В их числе:
- объем чистой выгоды в случае реализации имущества;
- валовый доход (в этой ситуации определяется на основании тарифов и ставок, действующих на момент вычислений);
- действительная (реальная) валовая прибыль (вычисляется путем вычитания из валового дохода всех возможных убытков от недвижимости; в их числе возможные неуплаты от арендаторов, убытки от неполного пользования объектами и так далее);
- размер дисконтной ставки;
- правильный расчет всех возможных расходов.
Чтобы точно определить все возможные материальные потери для последнего пункта, специалисту потребуется разделить их на несколько показателей и провести расчеты для каждого отдельно.
Доходный подход к недвижимости предполагает расчет:
- Фиксированных затрат, в числе которых выплаты и отчисления на содержание объекта, не изменяющиеся на протяжении времени. Часто это ставки по ипотеке, налоговые выплаты или учет амортизации недвижимости.
- Эксплуатационные затраты - расходы на содержание объекта. Могут меняться время от времени в зависимости от необходимости поддержания недвижимости в приглядном товарном виде.
- Незапланированные расходы, в числе которых возможные затраты на срочный ремонт или покупку.
Способы расчета
Чаще всего для расчета стоимости недвижимости применяются такие методы доходного подхода:
- метод прямой капитализации;
- метод дисконтирования.
Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы, а еще определенные нюансы, благодаря которым для различных ситуаций лучше выбирать один конкретный способ. Чтобы разобраться в их особенностях, необходимо рассмотреть каждый отдельно.
Капитализация выгоды
Доходный подход этого плана чаще всего используется для расчета стоимости недвижимого объекта при наличии стабильной, хорошей и длительной прибыли от него или в случае, когда финансовая выгода от содержания недвижимости пропорционально растет.
Этот доходный подход расчеты предполагает производить по определенной формуле с двумя известными. Для получения точных данных о полной стоимости объекта оценщику необходимы коэффициент капитализации и чистый операционный доход. Итоговая цена определяется делением второго показателя на первый, взятых в обоих случаях за один год. Именно поэтому важна стабильность прибыли для получения точного результата.
Получение данных для метода
Чтобы доходный подход по расчету капитализации прибыли был максимально приближенным к реальности, необходимо точно рассчитать и все необходимые константы для подставления в формулу. Вычисление чистой операционной прибыли можно осуществить путем отнимания операционных расходов из данных реального валового дохода, кроме амортизации недвижимости.
Дисконтирование денежного потока
Доходный подход таким методом вычисляется в следующих случаях:
- при наличии большой разницы прибыли в определенный промежуток времени;
- сезонности прибыли от объекта;
- если здание еще находится в стадии возведения или восстановления;
- если недвижимое имущество является комплексом зданий, а не единичным объектом.
Осуществлять вычисления по этому методу сложнее, но применим он для большей части недвижимости по стране. Метод включает в себя определение временного отрезка для расчета и ожидаемой прибыли или убытков от объекта в этот период. Для развитых стран специалисты чаще всего берут промежутки продолжительностью не менее пяти лет, а иногда и до 10 лет, но для нестабильной экономики России более точными будут показатели за 3-5 лет, не более. Вычисление для большего срока не отразит реальных показателей, да и не каждый оценщик возьмется за такую работу, посчитав ее бессмысленной.
Получение данных для метода
Поскольку этот метод способен определить стоимость объекта при неточных и нестабильных показателях прибыли от него, то его вычисление требует большего количества констант для подстановки в формулу.
Требуется определить:
- потенциальный (возможный) валовый доход;
- чистый операционный доход;
- действительный (реальный) валовый доход;
- денежный поток до и после уплаты налогов.
Все имеющиеся константы подставляются в формулу расчета дисконтированного денежного потока :
PV=C i/(1+i) t + M * (1/(1+i) n) ,
где PV будет результатом всех вычислений, демонстрирующим цену объекта с учетом введенных показателей. Ci здесь представляет собой денежные потоки во время ограниченного периода времени, обозначающегося как t, M - остаточная стоимость, а it ставка дисконта недвижимости.
Чтобы человеку, не сталкивающемуся ранее с подобными вычислениями, было проще понять смысл всех действий, следует рассмотреть доходный подход, пример которого расставит все по местам. Итак, рассмотрим ситуацию, где денежный поток от владения недвижимостью за отведенное время на вычисление составил 200 тысяч рублей, а дисконтная ставка объекта определяется как 26% (в денежном эквиваленте составляет 0.26 рублей). Исходя их этих данных, владелец недвижимости рассчитывает получить прирост прибыли к концу отведенного для вычисления времени на 4% (в денежном эквиваленте 0.004 рублей). Получается, что: PV=200/(0.26-0.004)=909,1 тыс. рублей.
Положительные стороны метода
В числе преимуществ доходного подхода, несомненно, следует выделить простоту вычислений. Это на самом деле так, ведь все формулы для расчетов уже оптимизированы и для получения результата остается лишь подставить к ним свои данные. Важно только предоставлять их оценщику в соответствии с реальными, иначе и результат вычислений будет неправильным.
Вторым плюсом рассматриваемого метода вычислений является его способность отражать реальную картину экономики и стоимости объектов на конкретное время, ведь для получения результата оценщику приходится рассчитывать большое количество показателей с учетом всех возможных нюансов и самого объекта, и рынка в целом.
Ограничения к использованию
Главным образом, использовать такой метод расчета стоимости могут только предприятия и владельцы недвижимости, имеющие стабильный и длительный доход от своего имущества. То есть, при только что построенном здании оценить его прибыль будет сложно, ведь никаких начальных данных для необходимых расчетов просто нет.
По тем же причинам непостоянности показателей нельзя использовать доходно сравнительный подход для вычисления во время кризиса экономики, который может в короткие сроки кардинально изменить ситуацию на рынке.
Вся суть осуществления расчетов сводится к обычному анализу имеющихся данных и выделения выводов из них. Если у оценщика не будет хватать информации для подстановки в формулу, то осуществление расчетов сразу становиться невозможным.
Основания для отказа
Поскольку весь смысл доходного метода вычисления стоимости объектов состоит в знании всех необходимых для этого данных, то нехватка определенной информации может стать поводом для отказа в расчетах оценщиком. Также отказ от доходного подхода владелец объекта может получить при предоставлении данных в полном объеме, но не подтвержденных документально, ведь весь смысл расчета в оценке реальной информации, из которой и делаются выводы в дальнейшем.
Специалист может отказать в проведении расчетов этим подходом и по другим причинам. К примеру, если недвижимость планируется использовать в некоммерческих целях, а значит, получать с нее выгоду в дальнейшем не получится. Еще поводом для отказа часто служит неофициально развитый рынок аренды, основывающийся на устных договорах. Это также приводит к тому, что подтверждений о сборе данных нет, а значит и результат вычислений нельзя назвать точным.
Дополнительные способы вычислений
Доходный расчет стоимости недвижимости может осуществляться и посредством остаточного дохода. Данный метод представляет собой вычисление разницы между реальной прибылью и прогнозируемой во время покупки здания или совершения расчетов.
В развитых странах все методы доходного подхода постепенно отходят на второй план, вытесняясь опционным ценообразованием. В нашей стране метод неприменим из-за отсутствия основных показателей для подстановки в формулу, но в других государствах позволяет вычислять стоимость объектов недвижимости или бизнеса, даже если они несут видимые убытки, причем доказывая, что их цена не является нулевой при любом размере долга.
В заключение
Несмотря на легкость расчетов во время вычисления стоимости недвижимого имущества методом доходного подхода, он постепенно теряет свою актуальность. Это связано со сложностью вычисления необходимых для формулы данных, ведь для получения точного результата все они должны быть правдивыми и верными. Любое отклонение или приблизительное вычисление напрямую влияет на конечный результат метода.
Не применим способ для большинства ситуаций и по причине развитости в нашей стране подпольной бухгалтерии, которая не позволяет оценщикам получать действительную информацию об определенном объекте.
В целом, метод очень результативен и способен вычислить реальную стоимость любой недвижимости, малого или среднего бизнеса или крупной компании, но достоверность предоставляемой сотрудниками информации способна заметно повлиять на результаты вычислений от экспертов. Именно поэтому многие оценщики не решаются проводить расчеты этим подходом.
Но как бы там ни было, для того чтобы все таки произвести правильный расчет, лучше всего обратиться в проверенную компанию, где работают настоящие профессионалы своего дела.
Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
- сумму будущего дохода;
- время, когда должен быть получен доход;
- продолжительность получения дохода.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
- прогнозирование будущих доходов;
- капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:
- упрощенного баланса;
- отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлена в таблице 3.
| Наименование показателя | Сумма, руб. |
| Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI), в том числе: | |
| контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) | |
| скользящий доход | |
| рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) | |
| прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости | |
| Потери дохода (ПД или V&L), в том числе: | |
| Потери от недогрузки | |
| Потери при сборе арендной платы | |
| Действительный валовой доход (ДВД или EGI) | |
| Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР или OE), в том числе: | |
| Текущие операционные расходы, в т.ч. | |
| условно-постоянные | |
| условно-переменные | |
| резерв на замещение | |
| Выплаты по обслуживанию долга (ОД или DS) | |
| Чистый валовой доход (ЧВД или PTCF) | |
| Налог на прибыль (НПП или Tax) | |
| Чистый доход (ЧД или ATCF) | |
| Доход от продажи объекта (ДПО или Rev) |
Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:
Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т. д.
Скользящий доход, PH — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
Прочие доходы, PA — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.
Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая — к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.
Потери дохода (ПД или V&L) — потери, обусловленные недогрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.
Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.
Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется проводить обособленно:
Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки K v , K* v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (k j) объектов недвижимости данного типа в течение m j последних месяцев, следующим образом:
где k j - доля, n — общее число проанализированных объектов, Y j — весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо
Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей K l , K* l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (a j) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев g j , за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:
Пример 1. Определить потери дохода от неоплаты и недогрузки, если известно что: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб.; скользящий доход — 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) — 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев выявил следующие показатели:
| Показатель | Объект недвижимости | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Коэффициент недогрузки объектов недвижимости данного типа (по сдаваемым в аренду основным помещениям) | 0,15 | 0,20 | 0,15 | 0,20 |
| Доля помещений объектов недвижимости данного типа, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям) | 0,10 | 0,15 | 0,15 | 0,10 |
| Число месяцев, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям) | 1,0 | 0,5 | 1,0 | 0,5 |
| Весовой коэффициент, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
1. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:
2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:
3. Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки:
Тыс. руб.
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) — предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:
Операционные расходы (ОР или OE) — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:
- условно-постоянные расходы или издержки;
- условно-переменные расходы или издержки;
- расходы на замещение или резервы
Условно-постоянные — расходы, размер которых не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.
Условно-переменные — расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.
Расходы на замещение — расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.
Пример 2. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен восемь лет назад.
1. Определим расходы на замещение за первый год владения:
тыс. руб.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается расходов на замещение, то производят учет износа, имея в виду возможную перепродажу (реверсию).
Пример 3. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен два года назад.
1. Определим расходы на замещение:
Ремонт кровли придется делать новому владельцу, следовательно, расходы на замещение равны 0;
2. Определим уменьшение дохода от продажи объекта (цены реверсии):
Тыс. руб.
Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) — чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:
ЧОД включает в себя две составляющие: часть, приходящуюся на заемные средства (выплаты по обслуживанию долга, ОД или DS — платежи по обслуживанию ипотечных кредитов) и часть, приходящуюся на собственные (чистый валовой доход, ЧВД или PTCF).
В свою очередь чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД или ATCF) представляет собой разницу ЧВД и налога на прибыль (НПП или Tax) и содержит в себе чистую прибыль (ЧП) и сумму, зарезервированную для обеспечения простого воспроизводства изнашиваемого объекта по истечению срока его полезного использования (капитальные затраты, КЗ):
Доход от продажи объекта (реверсии) определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:
- непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;
- назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
- назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).
При составлении реконструированного отчета о доходах и расходах не учитываются:
- расходы, связанные с бизнесом;
- бухгалтерская амортизация;
- подоходные налоги владельца
Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость осуществляется с использованием:
- метода прямой капитализации, включающего в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка;
- метода капитализации по норме отдачи, включающего в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.
Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (V o) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).
Метод включает в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка.
Техники мультипликаторов валового дохода
В основе определения стоимости объекта недвижимости лежат следующие техники:
- техника мультипликаторов ПВД;
- техника мультипликаторов ДВД.
Процедура капитализации для данных методов состоит в умножении соответственно ПВД или ДВД на среднерыночные величины мультипликатора, характерные для оцениваемого типа объектов недвижимости.
V o = PGI · M PGI (8)
V o = EGI · M EGI (9)
Мультипликаторы определяются на основании обработки рыночных данных о ценах продаж (P j) и о величинах доходах соответственно PGI j или EGI j на конец года, следующего за датой продажи для конкретных объектов, с использованием Yj — весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки.
Пример 4. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техник мультипликаторов валового дохода, если известно что: ПВД и ДВД для объекта оценки определены как 1270 тыс. руб. и 1020 тыс. руб. соответственно; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому:
| Показатель | Сделка, тыс. руб. | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Цена продажи | 3 000 | 5 700 | 3 700 | 5 000 |
| Потенциальный валовой доход | 910 | 1 750 | 1 190 | 1 480 |
| Действительный валовой доход | 740 | 1 410 | 910 | 1 220 |
| Весовой коэффициент, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
Определим среднерыночные величины мультипликатора ПВД и мультипликатора ДВД, используя выражения 9 и 10:
Определим стоимость объекта недвижимости, используя выражения 7 и 8:
Тыс. руб.
Техники коэффициентов капитализации обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через капитализацию ЧОД (NOI или I O) путем его деления на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации :
В основе определения общего коэффициента капитализации лежит одна из следующих техник:
- техника группы компонентов собственности;
- техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала;
- техника коэффициента покрытия долга;
- техника сравнительного анализа;
- техника коэффициента операционных расходов.
Техника сравнительного анализа заключается в обработке рыночных данных о ценах продаж P j и чистых операционных доходов I oj на конец года, следующего за датой продажи с использованием Yj — весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки:
Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж.
Пример 5. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники сравнительного анализа, если известно что: чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому:
| Показатель | Сделка, тыс. руб. | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Цена продажи | 3 000 | 5 700 | 3 700 | 5 000 |
| Чистый операционный доход | 625 | 1090 | 750 | 1050 |
| Весовой коэффициент, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
тыс. руб.
Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж
Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов ():
где L — доля величины стоимости земли V L в величине рыночной стоимости всего объекта V O , V B — рыночная стоимость улучшений (зданий), R L — рыночная величина коэффициента капитализации для земли, R B — рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий). V L может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков.
Пример 6. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов собственности, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс. руб.; сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1500 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.
1. Определим долю стоимости земли в величине рыночной стоимости всего объекта:
тыс. руб.
Техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости финансовых интересов владельцев собственного капитала и кредиторов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов ():
где M — доля величины заемного капитала V M в величине рыночной стоимости всего объекта V O , V E — рыночная стоимость собственного капитала, R M — рыночная величина коэффициента капитализации для заемного капитала, R E — рыночная величина коэффициента капитализации собственного капитала, ML — сумма ипотечного кредита, EI — сумма собственного капитала. V M может быть определен на основе анализа рыночных сделок с аналогичными оцениваемому объектами недвижимости.
Пример 7. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.
1. Определим долю стоимости заемного капитала в величине рыночной стоимости всего объекта:
2. Определим общий коэффициент капитализации:
тыс. руб.
Техника коэффициента покрытия долга предполагает определение R O с учетом требуемого покрытия долга:
где DCR — коэффициент покрытия долга.
Пример 8. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента покрытия долга, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.
1. Определим общий коэффициент капитализации:
2. Определим стоимость объекта недвижимости:
тыс. руб.
Техника коэффициента операционных расходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о ДВД и ОР:
где K OE — коэффициент операционных доходов.
Пример 9. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента операционных расходов, если известно что: мультипликатор ДВД составляет 4,063; ДВД и ОР для объекта оценки определен как 1020 тыс. руб. и 110 тыс. руб. соответственно;
1. Определим общий коэффициент капитализации:
2. Определим стоимость объекта недвижимости:
тыс. руб.
Техники остатка заключаются в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других известна и может быть достаточно точно определена.
В основе определения стоимости объекта недвижимости лежит одна из следующих техник:
- техника остатка для земли;
- техника остатка для улучшений;
- остатка для собственного капитала;
- техника остатка для заемного капитала.
Техника остатка для земли применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:
Пример 10. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для земли, если известно что:
- сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1500 тыс. руб.;
- чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.;
- рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3;
- рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20.
Определим стоимость объекта недвижимости:
Тыс. руб.
Техника остатка для улучшений применяется при анализе экономической целесообразности модернизации или ликвидации здания, так как прямо измеряет вклад здания в стоимость. Применение техники также целесообразно для оценки недвижимости, имеющей значительный износ:
Пример 11. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для улучшений, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20.
Определим стоимость объекта недвижимости:
тыс. руб.
Техника остатка для собственного капитала применяется для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:
Пример 12. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита составляет 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.
Определим стоимость объекта недвижимости:
тыс. руб.
Техника остатка для заемного капитала применяется также для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:
Пример 13. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.
Определим стоимость объекта недвижимости:
тыс. руб.
Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта.
Метод включает в себя ряд техник, которые различаются между собой выбором типа капитализируемого дохода и способом капитализации:
- техники непосредственного дисконтирования;
- модельные техники;
- техники ипотечно-инвестиционного анализа.
Техники непосредственного дисконтирования обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов (I O) и реверсии V On с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи Y O:
Средняя величина общей нормы отдачи определяется обработкой рыночной информации о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием объектов, или с использованием информации о доходности альтернативных проектов, ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.
Для определения средней величины общей нормы отдачи Y O используются следующие техники:
- техника кумулятивного построения;
- техника сравнения с альтернативными проектами;
- техника сравнения продаж;
- техника мониторинга рыночных данных.
Техника дисконтирования с суммированием рисков (техника кумулятивного построения) заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:
где Y RF — безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и величину индекса инфляции; Y R — премии за риск, включающая в себя премию за следующие виды рисков: физические, правовые, экономические, финансовые и социальные как внешние (страновой риск) так и внутренние, за исключением премии за риск низкой ликвидности и премии за риски, связанные с финансовым менеджментом, которые обосабливаются для того что бы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других финансовых инструментов; Y L — премии за риск низкой ликвидности; Y FM — премии за риски, связанные с финансовым менеджментом
Пример 14. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования с суммированием рисков, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать его за 4500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб., 950 тыс. руб., 990 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая норма — 0,03; премия за страновой риск — 0,06; премия за физические риски — 0,025; премия за экономически риски — 0,015; премия за социальные риски — 0,03; премия за риск низкой ликвидности — 0,04; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом — 0,03.
1. Определим среднюю величину общей нормы отдачи:
2. Определим стоимость объекта недвижимости:
Техника сравнения с альтернативными проектами заключается в поиске на финансовом рынке инвестиционных проектов с аналогичной степенью риска для последующей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимость.
При этом для величины общей нормы отдачи Y O определяется диапазон возможных значений с границами снизу Y 1 и сверху Y 2:
Техника сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта.
Техника мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка.
Модельные техники обеспечивают определение рыночной стоимости всего объекта недвижимости для относительно простых частных случаев капитализации чистых операционных доходов, не меняющихся по периодам, и величины стоимости реверсии, связываемой с искомой стоимостью путем прогноза изменения ее во времени:
где d n = 1/(1+ Y O) n — дисконтный множитель, a n = 1/(1- d n) n - текущая стоимость единичного аннуитета.
При этом используется одинаковая для всех периодов общая норма отдачи, определяемая аналогично величине общего коэффициента капитализации:
где SFF O = 1/S On — коэффициент фонда возмещения, S On = 1/(1+Y O) n –1 — будущая стоимость единичного аннуитета, Δ O = (V On — V O)/ V O — величина относительного приращения стоимости объекта.
В этой группе представлены:
- техники без учета амортизации;
- техники полной амортизации;
- техники линейной амортизации.
Техники без учета амортизации применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода (SFF O →0), либо поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки (Δ O =0), т. е. первоначальной инвестиции.
Стоимость такой недвижимости определяется путем деления чистого операционного дохода на подходящую норму отдачи (12).
Пример 15. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельных техник без учета амортизации, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,203
Определим стоимость объекта недвижимости:
тыс. руб.
Техники полной амортизации применяются в случаях, когда доходы от эксплуатации обеспечивают не только формирование дохода на капитал, но и полный возврат капитала (Δ O =-1, R 0 =Y 0 + SFF O).
В результате (26) приобретает следующий вид:
Для расчета фактора фонда возмещения (SFF O) используют норму отдачи, характерную для оцениваемого проекта (техника Инвуда) или по безрисковой ставке (техника Хоскольда)
Пример 16. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельной техники полной амортизации Инвуда и модельной техники полной амортизации Хоскольда, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10; безрисковая ставка определена в размере 0,06.
1. Техника Инвуда:
1.1 Определим общий коэффициент капитализации:
1.2 Определим стоимость объекта недвижимости:
тыс. руб.
2. Техника Хоскольда:
2.1 Определим общий коэффициент капитализации:
2.2 Определим стоимость объекта недвижимости:
тыс. руб.
Техники линейной амортизации применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом.
Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда:
где A — величина корректировки.
При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка A имеет знак «+», а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак «-».
Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости (Δ O) на фактор фонда возмещения (SFF O), а общая формула для коэффициента капитализации принимает вид (26).
Пример 17. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельных техник линейной амортизации, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, стоимость объекта уменьшится за период владения на 12%; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10.
1. Определим величину относительного приращения стоимости объекта:
2. Определим общий коэффициент капитализации:
3. Определим стоимость объекта недвижимости:
тыс. руб.
Техники ипотечно-инвестиционного анализа обеспечивают определение стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа:
- техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием;
- модельная техника анализа (техника Эллвуда).
Техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием основана на сложении основной суммы ипотечного кредита (V M) с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива:
где d En = 1/(1+ Y E) n — дисконтный множитель, a En = 1/(1- d En) n — текущая стоимость единичного аннуитета, рассчитанные для n периодов при норме отдачи на собственный капитал, Y E определяется теми же техниками, что и общая норма отдачи, I E = NOI - DS — величина дохода на собственный капитал, V En = V On - V Mn — стоимость реверсии для собственного капитала, определяемая как разность общей стоимости реверсии (V On) и остатка платежей по кредиту (V Mn).
Пример 18. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием, если известно что: собственник на приобретение объекта оценки дво года назад затратил 3400 тыс. руб.; на приобретение объекта недвижимости был получен кредит в размере 1 000 тыс. руб. под 13% годовых на шесть лет (годовой платеж по обслуживанию долга 250 тыс. руб.); собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за 4000 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10.
1. Определим остатки кредита на момент оценки (третий год кредита) и на конец периода владения (пятыйй год кредита):
Тыс. руб.
Тыс. руб.
2. Определим стоимость объекта недвижимости:
Тыс. руб.
Модельная техника анализа (техника Эллвуда)
Данная техника применяется для частных случаев постоянства доходов и норм отдачи. В основе данной техники лежит формула для расчета общего коэффициента капитализации:
где r O — базовый коэффициент капитализации, который берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и стоимости недвижимости. Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] — доля самоамортизирующегося кредита, выплаченная к концу n-го периода, при общем сроке кредитного соглашения, равном N лет (см. выше), Y m — эффективная ставка процента по этому кредиту.
